تسوية البنايات الغير شرعية

الأدوات القانونية لتسوية وضعية البنايات غير الشرعية :

إن القضاء على أي ظاهرة غير مقبولة انتشرت بأسلوب واسع و خطير في الدولة يستلزم حتما إتباع التخطيط الاستراتيجي الذي يقوم على تحديد أهداف هذه الإستراتجية و مبادئها من جهة و من جهة أخرى تحديد الآليات و طرق التدخل و ربطها بزمن معين من اجل اجتثاث أسباب المشكلة.

و في مجال القضاء على البناء غير الشرعي تتشكل هذه الإستراتجية من أسلوبي التدخل الوقائي و التدخل العلاجي، فعلى الصعيد الوقائي يتم التدخل بِصَدِّ و قطع الأسباب التي أنتجت و سمحت بالبناء غير الشرعي عن طريق رقابة استعمال الأرض و إنتاج الصالح منها للتعمير و كذا تطهير سندات ملكيتها لتمكين الأفراد من البناء، كما يتعين إتباع سياسة سكنية ناجعة تهتم بالخصوص بشريحة الفقراء و ذوي الدخل المحدود عن طريق الاهتمام بتنمية إنتاج السكنات الاجتماعية[1].

و على الصعيد العلاجي و هو موضوع الدراسة، يهدف التدخل إلى إيجاد حل للأوضاع القائمة من البنايات غير الشرعية إما بالهدم و الإزالة هو أقدم الحلول و أكثرها تطرفا أو إدماج البناية غير الشرعية ضمن الإطار العمراني المُنَظَّمِ بأخف الأضرار.

لقد أثبت حل الهدم المطلق غير المدروس فشله في العديد من الدول التي طبقته في ظل الأزمة السكنية التي تعرفها، إذ أن شريحة كبيرة من المواطنين لم تجد مُتَنَفَّسََا لتأمين حاجتها السكنية سوى بالاعتداء على أراضي الغير لبناء مساكن لا تخضع لأي نوع من المعايير الفنية أو الصحية أو البيئية، فتشكلت المخالفات ، وأصبحت أمرا واقعا تحت ضغط الحاجة للمساكن وعدم توفر الأراضي المعدة للبناء بمساحات تتناسب مع الطلب كما ثبت أيضا سلبية هذا الحل و تحطيمه للروابط السكانية[2] بين الأفراد التي استغرقت وقتا من الزمن لنشأتها.

و نظرا لذلك، جرى التفكير و التطبيق في العديد من الدول على استبدال الهدم قدر الإمكان بأساليب الإدماج ضمن المحيط العمراني و الاجتماعي، عن طريق ترقية البنايات غير الشرعية التي تقبل ذلك و تسوية وضعيتها[3]، و منها الجزائر أيضا فقد اعترفت وزارة السكن و العمران بسلبية حل الهدم و قررت في دراسة أعدت في سنة 1998 حول برنامج « سياسة لامتصاص السكنات الهشة » على أن:


« … dans la politique d'amélioration de l'habitat précaire. Il y a environ 10 ans et de nouveau en juin 1996, le GoA a tenté d'éradiquer l'habitat précaire principalement dans la région d'Alger. Mais cette politique s'est révélée coûteuse et peu efficace, les stratégies de déplacements de populations ne se sont pas révélées satisfaisantes et les bidonvilles ont continué de s'accroître» [4]


وقررت إثر ذلك إتباع منهجِِ يقوم على أسلوب التسوية القانونية للبناء غير الشرعي[5] عبر مجموعة من قوانين الملكية العقارية و التعمير التي تتضمن تصحيح وضعية الملكية العقارية للبناء غير الشرعي[6] و تصحيح وضعيته العمرانية بمعالجة المخالفات العمرانية[7] و منح صاحبه – البناء - سندا يتطابق مع التشريع ، فالتسوية اصطلاحا تفيد منح المستفيد سندا قانونيا لإثبات الوضع الشرعي أو الحق كما بينه قرار مجلس الدولة في 12-07-2005 «..إن وقوع العقار محل عقد الشهرة داخل منطقة الأمنية لا يعد سببا من الأسباب التي تمنع إعداد عقد الشهرة و أن ذلك يدخل ضمن تسوية العقارات بطريقة قانونية..» [8] .

لقد قسمنا قوانين التسوية في هذا الفصل بحسب نطاق تدخلها إلى صنف يتعلق بقوانين التسوية الجزئية (المبحث الأول) و التي يقتصر تدخلها على تسوية الوضعية القانونية للوعاء العقاري للبناء غير الشرعي أو التسوية المحدودة في مناطق سكنية محددة، و صنف ثاني يتعلق بقوانين التسوية الشاملة (المبحث الثاني) و هي ذلك الإجراء المستحدث بالقانون 08-15 الذي يتدخل لتسوية وضعية البناء من حيث الملكية العقارية و من الناحية العمرانية دون أن يميز بين أنواع البنايات أو المناطق المطبق فيها .

المبحث الأول

التسوية الجزئية أو المحدودة للبنايات غير الشرعية

يتم تسوية وضعية البناء غير الشرعي في هذه الحالة، من زاوية القاعدة العقارية عن طريق منح صاحب البناء سند الملكية العقارية للوعاء، يبرر أن البناء منبثق عن ملكية الأرض ، لكن دون أن تتعدى آثار التسوية إلى الوضعية العمرانية للبناء اتجاه قانون التعمير، و تسمح هذه الطريقة لبعض الحالات التي استفادت من رخص البناء دون أن تكون مالكة من تسوية وضعيتها طبقا للمادة 50 من قانون التهيئة و التعمير بدلا عن الوضعية العرجاء السابقة[9] ، كما تسمح قوانين تسوية الملكية العقارية للشخص بالاستئثار بملكيته و تكييفها مع أدوات التعمير و القواعد العامة للتهيئة و التعمير عن طريق إعادة البناء أو إتباع إجراءات تحقيق المطابقة كما سنتعرض لها في المبحث الثاني.

كما و تترتب التسوية الجزئية أيضا بفعل التدخل في الأنسجة الحضرية التلقائية و تطويرها حضريا بفعل عملية الإدماج للتوافق مع قواعد البناء و التعمير المحددة بالمخططات العمرانية، إلا أن هذه العملية محدودة من حيث النطاق المكاني و النوعي، إذ تقتصر على مناطق السكن غير الشرعي أو مناطق المخالفات الجماعية السكنية، و عليه فإن دراستنا لهذين الأسلوبين في التسوية ستكون وفق: تسوية وضعية الملكية العقارية للبناء غير الشرعي (المطلب الأول) و تسوية الوضعية التخطيطية للأنسجة الحضرية غير الشرعية بأسلوب التطوير الحضري (مطلب الثاني).

المطلب الأول

تسوية وضعية الملكية العقارية للبناء غير الشرعي

حتما إن البحث عن تسوية وضعية البناء غير الشرعي ستنطلق من تسوية ملكية القاعدة العقارية للبناء « فلقد جعل القانون 90-25 المؤرخ في 18-11-1990 المتضمن التوجيه العقاري و القانون 90-29 المؤرخ في 01-12-1990 من سند الملكية وثيقة لا يمكن تجنبها من أجل منح رخصة البناء و عند المعاملات و شرط مبرر لإقامة إطار شرعي لهذا النوع من العمليات »[10]، و لما كانت البناية غير الشرعية ملتصقة بالأرض فإن عملية التسوية تنطلق من الأصل و لا يستقيم القول بخلاف ذلك، كما أن قوانين تهذيب و تسوية البناء في الجزائر تقر بهذا المبدأ و تنطلق منه[11] كما سنرى و عليه تتدخل مجموعة من القوانين التي سنها المشرع من أجل تسوية وضعية الأراضي الناتجة عن تطبيق الأمر74-26 المؤرخ في 20-02-1974 المتضمن تكوين احتياطات عقارية لصالح البلديات (الفرع الأول) أو تسوية وضعية القاعدة العقارية للبناء غير الشرعي و غير الممسوح بفعل الحيازة (الفرع الثاني) أو تسوية وضعية القاعدة العقارية للبناء غير الشرعي بفعل عملية المسح و تأسيس السجل العقاري (الفرع الثالث).

الفرع الأول

تسوية وضعية الأراضي الناتجة عن تطبيق الأمر

74-26 المتضمن تكوين احتياطات عقارية لفائدة البلديات

هي مجموعة القطع الأرضية التي تصرفت فيها البلديات في إطار الأمر 74-26 و وزعتها على المستفيدين من أجل البناء مهما كان نوعه دون أن تعد لها سندات مشهرة معترف بها لممارسة حق البناء، و تتم تسوية الوضعية عن طريق إتمام الإجراءات القانونية المتخلفة لعملية إدماج القطعة ضمن الاحتياطات العقارية و تصحيح نقل الملكية إلى المستفيد بواسطة سند مشهر و تشمل التسوية المذكورة الحالات التالية :

أولا / الحالة الأولى تسوية وضعية أراضي البناء التي تم توزيعها قبل اكتمال عملية إدماجها ضمن الاحتياطات العقارية البلدية:

في هذه الحالة تتم عمليات تسوية وضعية هذه الأراضي متى كانت مدخلة في مساحات التعمير في شكل مناطق حضرية جديدة أو مناطق صناعية، أو مناطق أعمال و برامج سكنية أو تجهيزية انطلقت قبل صدور قانون التوجيه العقاري التي لم يكتمل إدماجها في الاحتياطات العقارية طبقا لما يلي :

أ- طبقا للمادة 86 من قانون التوجيه العقاري:

حيث تنص المادة 86 من قانون التوجيه العقاري في فقرتها الأولى على أن: « تدمج نهائيا في الاحتياطات العقارية للبلدية المعنية الأراضي المدخلة في مساحات عملية التعمير في شكل مناطق حضرية جديدة أو مناطق صناعية، أو مناطق أعمال و برامج سكنية و تجهيزية أخرى انطلقت قبل إصدار هذا القانون و كانت حسب الحالات موضوع مداولات موافق عليها قانونا أو موضوع رخص للبناء أو رخص تجزئة الأراضي لأجل البناء و/أو أعمال إنسانية. و تحول هذه البلديات تلك القطع الأرضية إلى الهيئات العمومية الموجودة أو التي ستحدث بغية فتح المجال لمتابعة العمليات طبقا للمخططات المقررة. و الكيفيات الأخرى لتصحيح عمليات شراء القطع الأرضية السالفة الذكر و بيعها و هي تلك المنصوص عليها لتطبيق الأمر رقم 74-26 المؤرخ 20 فبراير سنة 1974 المذكور أعلاه. يتحمل مستعمل القطعة مصاريف العمليات مع دفع التعويضات المحتملة ».

أي أن عملية الإدماج في هذه الحالة تتم بقوة القانون[12]، و تحتاج فقط لمواصلة الإجراءات طبقا للأمر 74-26 الذي يبقى ساريا إلى حين الانتهاء من عمليات التسوية عن طريق مداولة للإدماج تصدر عن المجلس الشعبي البلدي على أساس تعويض تقدره أملاك الدولة طبقا للتقدير الساري المفعول كما حدده المرسوم 86 -02 المؤرخ في 07-01-1986 الذي يضبط كيفيات تحديد أسعار شراء البلديات للأراضي الداخلة في احتياطاتها العقارية و أسعار بيعها، ثم تحول القطعة إلى الوكالة الولائية للتسيير و التنظيم العقاريين الحضريين لتصحيح عملية شراء القطعة و بيعها إلى المستفيد من التسوية.

ب- طبقا التعليمتين الوزاريتين رقم 01 و02 المؤرختين في 02-01-1993 و 31-07-1994:

و هي التعليمات الصادرة بالاشتراك بين وزارات الإسكان و الداخلية و المالية رقم 01 بتاريخ 02-01-1993 و التعليمة الوزارية رقم 02 المؤرخة في 31-07-1994 المتعلقة بتسوية الوضعية القانونية للخواص الذين استفادوا من قطع أرضية مساحتها أقل أو تساوي 400 م2 أو الأراضي التي وزعت على محترفي التهيئة و النشاط العقاريين دون أن تكتمل عملية إدماجهما عن طريق إعداد عقد الملكية و أسندت بمقتضاهما عملية متابعة أشغال التسوية إلى خلية التنسيق و المتابعة على مستوى لجنة الدائرة المعتبرة في حالة اجتماع دائم إلى غاية التسوية النهائية لجميع الملفات المطروحة عليها[13]، كما صدرت في نفس السياق المذكرة رقم 6476 بتاريخ 01 ديسمبر2001 عن المديرية العامة للأملاك الوطنية[14] تبين أن تسوية وضعية الأراضي الممنوحة للمؤسسات العمومية ذات الطابع الصناعي و التجاري المستفيدة في إطار الاحتياطات العقارية و التي حولت ملكيتها إلى الدولة بموجب المادة 23 من قانون المالية التكميلي لسنة 1994[15] تتم عن طريق توجيه طلب بالتسوية و إعداد عقد الملكية إلى خلية التنسيق والمتابعة كما حددته التعليمة الوزارية رقم02 المؤرخة في 31-07-1994السابقة لتتولى مديرية أملاك الدولة بعد ذلك تحرير عقد الملكية مباشرة بعد إيداع طلب التسوية.

ج- طبقا المادة 59 من قانون المالية لسنة 1999:

هو القانون 98-12 المؤرخ في 31-12-1998 المتضمن قانون المالية لسنة 1999 الذي ينص على أن « تنقل مجانا إلى دواوين الترقية و التسيير العقاري كل الأراضي التابعة للأملاك الخاصة للدولة، التي استعملت كوعاء للبناء المنجز من طرف دواوين الترقية و التسيير العقاري كل الأراضي التابعة للأملاك الخاصة التابعة للدولة، التي استعملت كوعاء للبناء المنجز من طرف هذه الدواوين في إطار برامج السكن الاجتماعي قبل تاريخ نشر القانون رقم 90-25 المؤرخ في 18 نوفمبر سنة 1990 و المتعلق بالتوجيه العقاري، و التي لم تتم تسويتها عند تاريخ 31 ديسمبر سنة 1998. يتعين على دواوين الترقية و التسيير العقاري التنازل مجانا عن المساحات التابعة للبنايات و الأجزاء المشتركة كما هي محددة في المشاريع التقنية المتعلقة بإنجاز الأحياء. يتم هذا التنازل لفائدة الشركاء في ملكية البنايات المعنية دون سواهم »، و لقد بين المرسوم التنفيذي رقم 99-242 المؤرخ في 31-10-1999 و التعليمة الوزارية المشتركة رقم 02 المؤرخة في 24-08-2000 كيفية التحويل و شروط التنازل لفائدة الشركاء، إذ تتولى في هذه الحالة مديرية أملاك الدولة تحرير عقد الملكية لفائدة ديوان الترقية و التسيير العقاري و بدوره هذا الأخير يتولى إعادة التنازل عنها مجانا بعقد توثيقي مشهر و على الشيوع لفائدة كامل الشركاء في السكنات الاجتماعية[16] .

ثانيا / تسوية وضعية أراضي البناء الموزعة دون سندات رسمية مشهرة التي اكتمل إدماجها ضمن الاحتياطات العقارية البلدية :

الأصل أن يختص رئيس المجلس الشعبي البلدي بتسوية وضعية هذه الحالات بعد دفع ثمن الحيازة مباشرة ، دون حاجة إلى الوكالة الولائية للتسيير و التنظيم العقاريين الحضريين كما نصت عليه المادة 86 من قانون التوجيه العقاري ، فقد أكد مجلس الدولة هذا الحكم في قراره[17] بتاريخ في 28-05-2000 «...حيث أنه فيما يتعلق بالوجه الذي أثاره العارض فيما يخص منع ممثلي الجماعات المحلية من التصرف في القطع الأرضية العارضة التابعة للغير و ذلك بموجب القانون رقم 90-25 المؤرخ في 18-11-1990 و أنه في- قضية الحال باطل بما أن تحرير العقد هو الذي تم لوحده في 21-11-990 . و أنه على عكس ذلك فإنه خلال مداولة البلدية و حتى عن قيام (ب .ع) في 1989 بالدفع فإن البلدية كانت مختصة لتحرير مثل هذه العقود . و أنه بالفعل فإن عقد البيع هو النتيجة الطبيعية للإجراء المتخذ قبل صدور القانون المؤرخ في 18-11-1990».

كما أسندت تسوية هذه الحالات أيضا إلى خلية التنسيق و المتابعة بموجب التعليمة المشتركة رقم 01 بتاريخ 02-01-1993 السابقة التي ألزمت المستفيد بإيداع تصريح كتابي يتعهد فيه بتكملة الثمن في مدة لا تفوق ثلاثة أشهر، إذا ما توقف العقد النهائي على ذلك[18] .***منقول عن KEYGEN ANONYM***